编者按:房地产价格下跌的趋势下，上升的建筑成本和昂贵的融资风险，使得许多地区的建设投资吸引力下降。房地产巨头公司Vonovia目前已经停止了所有2023年计划的新建项目。其他公司的许多项目已经被搁置，甚至暂时被取消。通货膨胀和低收入情况下，高消费价格带来的基本租金上涨令民众心生不满，新的草案却被搁置案头。联邦政府除了设置新的目标住房数量外，还需要积极采取措施，如提供资金振兴新建筑项目、结束租金限制、加快审批和规划程序，来缓解住房危机。
本文为浙外德国研究中心“经济天下”栏目第50篇(总第187篇)。
一、房地产不确定性剧增
由于建筑成本和利率的上升，房地产巨头公司Vonovia目前已经停止了所有2023年计划的新建项目。Vonovia首席执行官丹尼尔·里德尔(Daniel Riedl)对《西德意志报》(Westdeutsche Allgemeine Zeitung)表示：“我们今年不会再启动新的建筑项目。我们无法对大幅上升的通货膨胀和利率视而不见。”他还说，柏林和德累斯顿的建设计划受到影响最严重。
里德尔认为：“在过去，我们能够以12欧元每平方米的冷租价格提供房产，但是现在，我们必须将其提高至20欧元，才能收回每平方米投入的5000欧元成本。”然而在德国大部分地区，这种价格的租金是完全“不现实”的。德国建筑研究协会(ARGE)认为，大约需要70万套新公寓才能缓解市场压力。为了满足全国70万套公寓的需求，联邦政府必须进行干预，提供明确的资金指导，并推进建筑应用程序的数字化。
Vonovia首席执行官罗尔夫·布赫(Rolf Buch)提到了成本增加问题，并且将新大楼的投资计划设定比去年低3.5亿欧元左右。最近德国建筑工业协会(Hauptverband der Deutschen Bauindustrie)首席执行官蒂姆·奥利弗·穆勒(Tim Oliver Müller)警告称，德国迫切需要的新住房的建设将因成本激增而停滞。许多项目已经被搁置，甚至暂时被取消。
对于德国住房、城市发展和建筑部部长克拉拉·盖维茨(Klara Geywitz)而言，这一决定来得不是时候。事实上，联邦政府早已宣布每年将新建40万套公寓，其中10万套作为社会住房，由国家补贴。然而有关数据显示，2022年能够享受社会住房补贴的只有2万套。目前德国公寓的数量缺口仍有数十万套公寓。
黑森州哈特斯海姆的一个建筑工地
图片来源：Michael Schick a
二、租金上涨迅速，新租房法草案遭扣留
租赁合同中规定，消费价格上涨的同时，基本租金也会增加。这些是由联邦统计局在消费价格指数中确定的。指数租金与通货膨胀挂钩，目前也随着通胀率正在急剧上升。租户协会则要求废除这种联系。虽然在低通货膨胀时期，指数租金是合理的。然而，随着生活成本的急剧上升，它已经成为租户的心腹大敌。
联邦司法部长马可·布施曼(Marco Buschmann)不顾目前租金迅速上涨的严峻事态，扣留已经完成的新租房法草案，激起联盟伙伴的众怒。布施曼称自己不想被视为阻挠重要住房问题的坏人。布施曼对媒体辩称，他认为没有“立即进行监管的必要”。毕竟长期以来，在汉堡、慕尼黑等城市，与指数挂钩的租金一直比普通租金上涨得慢，所以没有理由在短期内立刻改变规则。
但仍有人指责他是出于政治原因，以租户利益为代价，推迟了联盟协议中已商定的租户保护，拖延已经完备的租房法草案。据相关报告，长此以往租金上涨的情况可能会“主导”房地产市场。
马可·布施曼(Marco Buschmann)
图片来源：Kay Nietfeld/DPA
三、新建设目标收效甚微，政府需进一步助力
为了实现每年建设40万套公寓的预期住房目标，1998年德国政府首次成立一个单独的住宅和建设部，拨款预算为10亿美元。但盖维茨在1月中旬时已经承认：新建筑的目标没有实现，不仅在过去的一年里没有实现，在下一年里建设的住房数量甚至可能会更少。她在采访时表示：“我不认为在2022年和2023年，40万套公寓的数量目标可以实现。”然而，他们的目标仍然是“在2024年和2025年达到这一数字”。
与此同时，房地产行业却在失去信心，他们认为变化来得太快了。Vonovia的停止施工再次打乱了政府的计划。联邦自由房地产和住房公司协会(Federal Association of Free Real Estate and Housing Companies)最近进行的一项内部调查表明，人们态度非常悲观。与计划中定好的15万套新公寓不同，中型成员公司今年可能只会建造约65000套住房，到2024年这一数字可能会降至50000套左右。
中央房地产委员会(ZIA)主席安德烈亚斯·马特纳(Andreas Mattner) 表示，房地产市场形势进一步恶化是“非常现实的危险”。据悉，所需的转机是100亿欧元的政府资金。Mattner呼吁政府提供资金振兴新建筑项目、结束租金限制、加快审批和规划程序，使房地产行业获得高于融资成本的投资回报。
斯图加特市的房屋和公寓
图片来源：picture alliance/dpa | Marijan Murat
本文编译自:
1.德国网站sueddeutsche.de 1月31日报道„ Vonovia stoppt Neubau-Projekte “
https://www.sueddeutsche.de/wirtschaft/vonovia-neubau-wohnungsmangel-immobilien-1.5742513?reduced=true
2.德国网站sueddeutsche.de 2月8日报道„Streit um die Indexmieten“
https://www.sueddeutsche.de/politik/bundesregierung-marco-buschmann-indexmieten-streit-1.5747393?reduced=true
3.德国网站thelocal.de 2月17日报道„ why Germany is seeing the worst housing shortage in 20 years “
https://www.thelocal.de/20230217/why-germany-is-seeing-the-worst-housing-shortage-in-20-years
供稿 | 张雅轩
排版 | 林兰馨
编辑 | 林邦雷
初审 | 程静 盛妤婷
终审 | 陈洪捷 吴卫东