一房难求的德国住房短缺现状-浙江外国语学院-德国研究中心

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一房难求的德国住房短缺现状

【来源：林邦雷 | 发布日期：2022-10-21 】

编者按：德国国内的住房短缺问题已经成为主要的社会政治问题。受疫情影响，房价更是呈现泡沫式增长局面。人们不仅买不起房，甚至还租不到房。即使能租到房子，他们也难以负担高昂的租金。为解决这一问题，联邦政府也在不断寻求解决办法。本篇将分析德国国内住房短缺的成因以及政府给出的解决办法。

德国住房短缺的现状

长久以来，德国受到住房短缺问题的困扰。由柏林洪堡大学、法兰克福歌德大学城市社会学家组成的团队对德国77个最大城市经济适用房的短缺程度进行了调查。调查结果显示：这些城市共缺少190万套经济适用房。其中，低收入单身人士的情况最严重，总共缺少140万套面积45平方米的公寓；近50%的大城市居民选择独立生活，但是只有250万套小公寓可供这670万人居住；对于家庭人口超过5人的中等收入家庭来说，大小适当的公寓面积是90至105平方米，但在符合上述标准的公寓之中，只有18%的公寓价格是他们负担得起的。寻找房子的人仿佛排成了一条长龙，等待着空置的便宜房子。但随着时间的的发展，这条队伍还在不断地变长。“有数百人在申请租同一栋房子，但房东只会选择那些有稳定高收入的人群。”柏林一个慈善组织的顾问托比亚斯贝林豪森(Tobias Bellinghausen)说。

Sascha K，柏林人，因为有过嗜赌、离婚、拖欠房费等前科，所以没人愿意租给他房子。由于没有住的地方，他不得不在柏林街头生活了四年。当夜晚街头的商店关门后，他就在那找一个可以睡觉的地方。而早晨在商店的第一批员工上班之前他就会离开。在十月的一个早晨，他坐在柏林慈善组织为求房者提供的咨询中心里。这位46岁的柏林人希望能重新过上正常的生活。要做到这一点，他必须摆脱流浪街头的生活。然而，“没有公寓就没有工作，没有工作就没有公寓。”Sascha K说。没有房东愿意把房子租给失业的他。“有着这样背景的人想在市场上租到一套公寓几乎是不可能的，你的背景必须清白。”托比亚斯贝林豪森说。

然而这种情况还不仅仅只在柏林出现，在科隆、慕尼黑、汉堡也有这种情况。调查显示，以绝对价值计算，家庭住房的缺口最大的是柏林，缺少超过31万套公寓。紧随其后的是汉堡，那里缺少15万套公寓，科隆缺少8.6万套公寓。如果政府没有采取行动，这样的供应缺口还会继续扩大。

一房难求的原因

首先，房价的上涨是造成人们无房可住的最直接原因。根据联邦统计局的数据，去年德国的房屋和公寓价格大幅上涨。与 2020 年相比，住宅价格全年平均上涨了11%。而2021年的房价与2020年相比，上涨了7.8%。

由于新冠疫情的暴发，许多人不得不选择居家办公。这种趋势使人们对住宅，尤其是对农村地区的住宅需求量大大增加。但是在需求高涨的同时，并没有那么多的房子供应。这种供不应求的过剩情形推动了房价的不断升高。现在的城市房价与在正常的经济发展和人口增长等因素影响下的房价相比，足足高出了10%到20%。德国中央银行警告了这种泡沫式房价增长的危险。

德国国内通货膨胀导致买房贷款利率的上涨，再加上上文所说房价上涨，这种不断增大的买房成本是部分中产阶级和底层市民难以承受的，他们不得不选择去租房。并且除开德国公民，还有因为受俄乌战争影响而进入德国的难民，这些难民也渴求有一个暂时的生活住宅。因此这种供不应求的现象在租房领域里再次出现。而房东们为了保证自己的房子在租出去之后，能够稳定地得到足够的租金，在选择租客时自然会选择那些有着稳定工作和收入的人群。这意味着那些工作不稳定的自由职业者或者是由于疫情暴发而失业的人更加难以租到房子。

三间带朝南阳台的房间，价格实惠——大多数寻找公寓的人只能梦想着这一点。

照片来源：Petra Schneider-Schmelzer

其次，造成德国国内住房短缺的另一原因是有大量未投入使用的空置房。截至2022年3月31日，联邦房地产管理局(BImA)投资的大约38000套住房中，有6455套是尚未投入使用的。也就是说每六套联邦政府提供的公寓就有一套是空置的。其中北莱茵-威斯特法伦州的空置率尤其惊人，共有 2204 个空置公寓。

在过去的一年半里，空置率几乎翻了一倍。在2020年10月31日，当时大约35800套联邦政府提供的公寓中共有3260套尚未投入使用。整体空置率从9.1%上升至17.0%。“近年来，令人难以接受的情况是在面临着住房短缺和租金飞涨的问题下，联邦提供住房的空置率还在急剧增加。”左翼住房政策发言人卡伦·莱(Caren Lay)说。在他看来这是一个真正的丑闻。

联邦议院左翼党员卡伦·莱针对这个情况提出了问题，联邦房地产管理局给出的解释是：除开正在对外销售的空房，剩下12.5%的空房由于一些重大原因无法出售。他们表示：“这些公寓要么存在重大缺陷，要么就是已经需要翻新或由于缺少必要的规划权等原因尚不能使用。” 可出租公寓的空置率仅为2.9%。为解决这一问题，管理局目前已向联邦各州、地区和市政当局提供了58,000多个免租的让难民居住的住宿场所。

政府的举措

为改变国内住房短缺的问题，联邦政府做了一系列的举措。第一，毫无疑问是建造更多新住宅。联邦政府的目标是每年新建40万套新的住宅。事实上早在2018年政府就已经在开始通过增加新住宅的建设，来着手解决国内的住房短缺问题。政府在2021年底正式提出每年新建40万住宅的目标，并且40万住宅中有10万新住宅将会是社会保障住宅。

然而参照现在的数据，恐怕至少这个目标在今年是不大可能实现的。“与去年相比，今年的情况变得更糟。当时我们只新建了不到30万套公寓。同时——这当然不会是放弃目标的原因，今年对房子的需求量仍在持续不断的上涨”，联邦建筑部长克拉拉·盖维茨(Klara Geywitz)在德国之声上表示。

阻碍他们实现目标的原因有三个。第一就是在建造方面的，包括建造成本不断高涨，缺少熟练的工人，以及原材料短缺等问题；第二是在今年1月份国家不再对住房进行补贴，这令建筑业感到不安；第三是由于俄乌战争导致的德国国内经济萧条。克拉拉在接受世界报采访时承认:“对目前的数据不满意。”然而她并没有修正这个建筑目标的意思。

第二，要想改变国内迫切需要住宅的现状，政府不仅需要建造更多住宅，还必须要在短时间内建造大量的新住宅。为了创造体系化建设的条件，克拉拉·盖维茨在今年夏天宣布：“我们需要类型批准(Typengenehmigungen)。如果一种住宅类型在汉堡已经被批准通过并且允许建造了，那么巴伐利亚的官员也就不必再去评估这种住宅的安全性”。这种对审核程序的完善能加快新住宅的投入使用速度。同时为了激发建筑业工人的工作动力，她还宣布了对建筑补贴的改革。此外，她还想加大对现有资源的利用：例如将未使用的空置办公室改造成公寓，或是在德国东部地区增加板式建筑。

然而这些举措并不能使所有人满意，还是有许多指责联邦不作为的声音。基民盟建筑专家贾恩-马尔科·卢扎克(Jan-Marco Luczak)告诉RTL和ntv广播公司，克拉拉“已经把头埋在沙子里好几个月了”。

联邦建筑部长克拉拉·盖维茨在发表讲话。

图片来源：DPA/swen Pförtner

基社盟的基础设施专家迈克尔·基斯林(Michael Kießling)也提出了批评：“盖维茨认为通过测试、评估以及圆桌会议，而不是明确的和有针对性的投资措施，就能够促进住房建设，就可以来应对我们这个时代的挑战。”

因此第三，为了更好地解决这个国内住房问题，政府又宣布了即将实行的多达187条新措施。这是由联邦各州、各市政当局、房地产业、建筑业、社会协会、环境协会、工会、教会和民间社会组织代表共同组成的联盟即经济适用房联盟，在几个月里通过不断地会谈和商议得出的最终结果。

这一揽子措施囊括了投入更多资金、加大建筑用地动员力度、保存技工人力资源以及完善审批程序实现数字化等举措，政府希望能以此来推动新公寓的建设。他们的目标仍然是每年新建40万套公寓，其中有10万套是社会保障住宅。联邦总理奥拉夫·舒尔茨(Olaf Scholz)和联邦建筑部长克拉拉·盖维茨一致认为：尽管建造成本急剧上涨，但联邦政府仍将坚持这一目标。

德国建筑业中央协会(ZDB)认为这会是个“良好开端”。工业联盟(IG Bauen-Agrar-Umwelt)的主席罗伯特·费格(Robert Feiger)对这一揽子措施表示欢迎，因为国内目前对社会保障住房的需求仍然非常高。

德国国内的住房短缺情况十分严峻

图片来源：Tagesschau

然而，在建筑业方面，人们对该目标是否能实现仍存有较大的怀疑。“这一揽子措施里包含促进德国住房建设的举措，我们支持这个结果，”德国主要建筑协会(HDB)主席彼得·胡伯(Peter Hübner)说，“但我们现在不是在正常时期而是在危机时期，这就是为什么我们需要更多措施来满足公民对住房的需求。” 在当前房价急剧上涨和缺少高素质建筑工人的情况下，应该有更有力的政策来推动实现建设住宅目标。他呼吁政府要为新建筑的建造和旧建筑的改建提供资金，市政当局还要加大对学校、道路和托管中心的支持以及提供税收优惠。“我们需要更多的住房建设动力。”彼得说。

由于前文已提到德国国内优惠政策的缺乏，住宅建造业务已经面临崩溃。建造住宅对于投资者来说变得过于昂贵，他们的投资变得不再赚钱。联邦中等建筑公司协会主席迪克·斯塔夫(Dirk Stauf)认为40万套新住宅是一个“目前完全不切实际的政治目标”。但是他认为：“这些项目暂且不会流产，它们会以花费更多资金或牺牲住房质量的方法继续下去，而这可能还需要几年的发展时间。” 德国还需要在解决住房问题的道路上探索很久。

本文编译自

1. 南德意志报2022年10月12日报道：住房短缺正在蔓延到中产阶级

https://www.sueddeutsche.de/politik/wohnen-mietwohnungen-mittelschicht-mangel-1.5672350

2. 今日新闻2022年3月28日报道：住宅房地产变得越来越昂贵

https://www.tagesschau.de/wirtschaft/verbraucher/immobilienpreise-immobilienpreisindex-haeuserpreisindex-101.html

3. 世界报2022年10月13日报道：187项措施应对德国住房短缺

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article241566589/Immobilien-187-Massnahmen-gegen-Deutschlands-Wohnungsnot.html

4. 德国网站B_I MEDIA 2022年10月13日报道：一揽子措施还无法实现40万套公寓的目标

https://bi-medien.de/fachzeitschriften/baumagazin/wirtschaft-politik/wohnungsbau-massnahmenpaket-reicht-nicht-fuer-400-000-wohnungen-b15184

5. 每日镜报2022年10月12日报道：很快就会有40万套新公寓？：工会指责建设部在缺乏住房的情况下不作为

https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/bald-400000-neue-wohnungen-bundnis-will-wohnungsneubau-in-deutschland-massiv-vorantreiben-8740222.html

6. 今日新闻2022年6月24日报道：住宅房地产越来越昂贵